如何成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？這是許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所關(guān)心的問(wèn)題。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同，它不能只是一個(gè)建筑設(shè)計(jì)，它還要進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，除了要遵守建筑規(guī)范和消防規(guī)范之外，還要遵循商業(yè)規(guī)范。這種商業(yè)規(guī)范是以商業(yè)需求和市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的，是為了保障商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)管理、提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的。目前，國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)中普遍存在這樣或那樣的問(wèn)題，一個(gè)重要方面的原因，就是由于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，存在著很多誤區(qū)所致。
商業(yè)地產(chǎn)專家張璋說(shuō)過(guò)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)，必須要同時(shí)兼顧建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一。這是商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設(shè)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)，才能既符合建筑技術(shù)和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。
一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一定要商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)先于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，在明確了各項(xiàng)商業(yè)功能、定位的基礎(chǔ)上，再做建筑設(shè)計(jì)。而不能用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，也不能用地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。當(dāng)然，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，是需要進(jìn)行充分的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查和商業(yè)策劃的，市場(chǎng)調(diào)查是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)和依據(jù)。
對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須要充分考慮其商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能、商業(yè)布局、交通組織、空間結(jié)構(gòu)、設(shè)備配套、內(nèi)外裝修等各個(gè)方面。所以，一項(xiàng)完整的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其主要內(nèi)容有八個(gè)方面，即：項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃；項(xiàng)目的功能規(guī)劃；項(xiàng)目的布局規(guī)劃；項(xiàng)目的交通規(guī)劃；項(xiàng)目的空間布局；項(xiàng)目的設(shè)備配套；項(xiàng)目的裝修設(shè)計(jì)；項(xiàng)目的外觀形象。如果缺失這八個(gè)方面中的某些內(nèi)容，就有可能影響這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)。"
張璋說(shuō)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)是商業(yè)，而不是設(shè)計(jì)。也就是說(shuō)，首先是需要懂得商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求、懂得布局規(guī)范，而不是懂得畫(huà)CAD圖。設(shè)計(jì)是技術(shù)、是工具、是手段，商業(yè)是內(nèi)容、是本質(zhì)、是核心，如果只會(huì)設(shè)計(jì)而不懂商業(yè)，這樣的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是不適用的，是危險(xiǎn)的，是誤人的！
他舉過(guò)一個(gè)生動(dòng)的實(shí)例：“我遇過(guò)一個(gè)建筑設(shè)計(jì)師：我問(wèn)他zui近業(yè)務(wù)怎樣？他說(shuō)住宅不景氣，也轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。我說(shuō)你能做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)？他說(shuō)：我懂建筑設(shè)計(jì)、會(huì)CAD，怎么不能？我真的很驚訝無(wú)語(yǔ)！不懂商業(yè)，只會(huì)畫(huà)圖，這畫(huà)出的將是怎樣驚心動(dòng)魄的商業(yè)規(guī)劃圖？”
張璋曾針對(duì)全國(guó)22個(gè)城市76個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行訪談?wù){(diào)查，發(fā)現(xiàn)：82%的項(xiàng)目無(wú)商業(yè)設(shè)計(jì)，53%的項(xiàng)目后補(bǔ)做商業(yè)設(shè)計(jì)。可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在著多么大的誤區(qū)，而*大誤區(qū)就是'用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)'，第二大誤區(qū)是'先建筑設(shè)計(jì)后商業(yè)設(shè)計(jì)'！
作為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，張璋所*的同世飛天團(tuán)隊(duì)，其核心業(yè)務(wù)從商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的招商招租、運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，發(fā)展到商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位、總平規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)空間設(shè)計(jì)、商業(yè)立面設(shè)計(jì)、商業(yè)照明設(shè)計(jì)、導(dǎo)購(gòu)美陳設(shè)計(jì)、商裝設(shè)計(jì)及管理等專業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)，同時(shí)，同世飛天已開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)資產(chǎn)的投資管理領(lǐng)域。
張璋表示在請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)之前，一定要做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且做到“步履薄冰”謹(jǐn)慎對(duì)待；在做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一定要請(qǐng)真正懂得商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)做商業(yè)設(shè)計(jì)；正在或打算做商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)師，也請(qǐng)您認(rèn)真的學(xué)習(xí)商業(yè)知識(shí)，把握商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求和布局規(guī)范，這樣才能有效的避免商業(yè)規(guī)劃誤區(qū)，一定程度上為項(xiàng)目成功上個(gè)“保險(xiǎn)”。
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